Het ESG-cijfer dat je assetmanager niet kan verdedigen

Elke vastgoedoperator produceert één keer per jaar een ESG-cijfer. Bijna niemand kan het regel voor regel verdedigen zodra het due-diligenceteam van een investeerder aan de draadjes gaat trekken. Het rapport oogt precies — drie decimalen, een nette grafiek — en is stilletjes onverdedigbaar.

Waarom het cijfer bezwijkt onder onderzoek

Het jaarlijkse ESG-rapport wordt in twee weken haastwerk samengesteld uit data die in de systemen van een stuk of twaalf beheerders leeft, elk met een eigen definitie van energieverbruik, bezetting en algemene ruimte. Totalen die op ongelijke noemers rusten ogen gezaghebbend en betekenen vrijwel niets. Degene die tekent weet dat meestal, en hoopt dat niemand doorvraagt.

Drie vragen die een due-diligenceteam stelt

• Van welke meter komt dit kWh-cijfer, en klopt het met de energienota?
• Als twee panden dezelfde intensiteit rapporteren, delen ze dan door dezelfde noemer — verhuurbaar oppervlak, bruto oppervlak, of iets wat een beheerder zelf bedacht?
• Als ik dit ene pand vanaf de bron opnieuw doorreken, kom ik dan op jouw getal uit?

Is het antwoord op een van die drie een spreadsheet en een telefoontje naar de beheerder, dan is het cijfer een verhaal en geen meting — en een goede analist vindt de naad binnen een middag.

Maak van ESG een live scherm, geen jaarlijkse brandoefening

De oplossing is geen beter rapport. De oplossing is de cijfers één keer definiëren — welke meter precies, welke noemer precies, welke periode precies — en ze doorlopend vanaf de bron berekenen, zodat het jaarrapport een schermafdruk is van iets wat het hele jaar al waar was. Wijkt het dashboard af van de factuur, dan heeft het dashboard ongelijk, en dat merk je in maart in plaats van in de dataroom.

Een ESG-cijfer dat je één keer per jaar in elkaar zet is een verhaal. Een cijfer dat je op een willekeurige dinsdag vanaf de meter kunt reproduceren is een bezit.

De operators die de volgende financieringsronde winnen zijn de operators van wie de cijfers de dataroom overleven. Dat is een keuze in de data-architectuur, lang voordat het rapport af moet.