Het verduurzamingsmodel dat het pand niet overleeft

Elke verduurzamingsbeslissing — isolatie, warmtepomp, zon — komt met een terugverdienmodel. Bijna allemaal staan ze op regionale gemiddelden, en regionale gemiddelden zijn waar verduurzamingsgeld stilletjes sterft. Het getal ziet er financierbaar uit en beschrijft een pand dat niet het jouwe is.

Het model is regionaal. Het pand is specifiek.

Een terugverdientijd voor een warmtepomp, berekend op 'gemiddelde' warmtevraag, veronderstelt een schil, een gebruikspatroon en een klimaat die jouw pand misschien niet deelt. Zit je er twintig procent naast op die vraag, dan wordt negen jaar terugverdientijd veertien. Of andersom, en sla je een ingreep over die zich in zes jaar had terugbetaald.

Waar de modellen breken

• Warmte- en koudevraag uit gemiddelden per gebouwtype, niet uit de meterhistorie van het pand zelf.
• Bezetting aangenomen op ontwerpwaarde, niet op wat huurders werkelijk doen.
• Energieprijzen vlak gehouden, terwijl dat de meest beweeglijke invoer van het hele model is.
• Subsidies gerekend op het bedrag uit de kop, niet op waar het pand echt voor in aanmerking komt.

Elke aanname is op zichzelf verdedigbaar en in combinatie rampzalig. Een verduurzamingsbusinesscase is het product van vier aannames, dus een fout van twintig procent per stuk telt niet op — die vermenigvuldigt.

Modelleer vanaf de meter, niet vanuit de brochure

De ingrepen die zich terugbetalen zijn gemodelleerd op het eigen verbruik van het pand, de werkelijke bezetting en een prijsscenario waar je zelf in gelooft. Dat kost meer tijd dan de rekentool van de brochure. Het is ook het verschil tussen een investeringsbeslissing en een gok in een spreadsheetjasje.

Een terugverdienmodel op regionale gemiddelden is precies over een pand dat niet bestaat. Reken het pand door dat je bezit.

De assetmanagers die goed verduurzamen hebben geen betere aannemers. Ze hebben betere invoer — en ze weten van welke panden ze af moeten blijven.