Je deadline is 2030. Je meetlat verandert datzelfde jaar.
De slechtst presterende utiliteitsgebouwen moeten uiterlijk 1 januari 2030 op energielabel D. In datzelfde jaar wordt de labelschaal opnieuw ingedeeld en de bepalingsmethode gemoderniseerd. Je plant dus tegen een getal dat gaat verschuiven, met data die je nu al niet vertrouwt.
Een portefeuille verduurzamen begint bijna altijd met dezelfde vraag: welk pand eerst? Het antwoord daarop is een rangorde, en die rangorde komt uit cijfers. Precies daar wringt het, want de meeste vastgoedeigenaren weten al jaren dat hun verbruiksdata rammelt. Zolang er geen wettelijke deadline aan hing, was dat een ongemak. Vanaf nu is het een planningsrisico.
Wat er vaststaat, en het is minder dan je denkt
De slechtst presterende utiliteitsgebouwen moeten uiterlijk 1 januari 2030 voldoen aan energielabel D. Dat is de eis zoals de RVO hem vandaag beschrijft, en het is de enige harde datum in dit dossier. De eisen voor 2033 zijn nog niet vastgesteld. En de exacte verplichtingen worden pas uiterlijk in 2027 in het Besluit bouwwerken leefomgeving opgenomen.
Lees die laatste zin nog een keer. De regels waaraan je in 2030 moet voldoen liggen pas in 2027 vast. Dat is drie jaar voorbereidingstijd voor een portefeuille waarin een enkele renovatie al snel twee jaar kost aan vergunning, aanbesteding en uitvoering.
Voor kantoren staat er wel een bruikbare aanwijzing: wie uiterlijk december 2029 op label C zit, voldoet daarmee al aan de eisen die vanaf 2033 gaan gelden. Dat is geen verplichting maar een advies van de uitvoerder zelf, en het is het enige houvast dat er nu is voor de tweede ronde.
De meetlat verandert in hetzelfde jaar als de deadline
In 2030 komt er een nieuwe indeling van het energielabel. De schaal loopt dan weer van A tot en met G en de A-labels met plussen vervallen. Tegelijk wordt een gemoderniseerde methode ingevoerd om het label te bepalen.
Dat is de kern van het probleem, en het wordt zelden zo benoemd. Je plant kapitaal tegen een getal dat in het jaar van je deadline opnieuw wordt gedefinieerd, met een andere rekenmethode eronder. Het label op je huidige rapportage en het label waarop je straks wordt afgerekend zijn niet hetzelfde instrument.
Hoe die twee zich tot elkaar verhouden weet vandaag niemand precies, en wie beweert van wel verkoopt je iets. Wat je wel kunt doen is zorgen dat je de vertaalslag straks in een week maakt in plaats van in een kwartaal.
De rangorde die je nodig hebt bestaat nog niet
Om te weten welk pand eerst moet, heb je per object een betrouwbaar verbruikscijfer nodig. In de praktijk staat dat verspreid over vier of vijf plekken die elkaar tegenspreken:
- de meterstanden bij de leverancier, per aansluiting en niet per gebouw
- de doorbelasting aan huurders, die vaak op oppervlakte is gebaseerd en niet op werkelijk verbruik
- de labelregistratie, met een opnamedatum die jaren oud kan zijn
- de rapportage van de propertymanager, opgebouwd in een spreadsheet die elk jaar opnieuw wordt gemaakt
- de facturen zelf, het enige bestand dat compleet is en het minst gestructureerd
Vier van die vijf zijn afgeleiden. Een rangorde bouwen op afgeleiden werkt precies zolang niemand hem controleert. Zodra er een wettelijke verplichting aan hangt en een investeringsbesluit uit volgt, is de vraag niet meer of het cijfer ongeveer klopt maar of je kunt laten zien waar het vandaan komt.
Reproduceerbaar is belangrijker dan precies
Dit is de reflex die je het meeste geld bespaart, en hij is contra-intuïtief. De verleiding is om te wachten tot 2027, als de eisen in het Bbl staan, en dan een adviesbureau een nulmeting te laten doen. Dat levert een rapport op dat klopt op de dag van oplevering en daarna langzaam veroudert, precies zoals het vorige rapport dat deed.
De bruikbare variant is een rangorde die je zelf opnieuw kunt draaien. Niet omdat je het beter weet dan het adviesbureau, maar omdat de invoer nog twee keer gaat veranderen: als het Bbl in 2027 de eisen vastlegt, en als in 2030 de methode wijzigt. Wie zijn rangorde in een week opnieuw kan produceren, neemt beide wijzigingen mee zonder een nieuw traject te starten.
Concreet betekent dat vier dingen. Leid het verbruik per gebouw af uit de facturen en de meterstanden, niet uit de doorbelasting. Leg bij elk cijfer vast waar het vandaan komt en op welke datum het is gemeten. Noteer welke aannames je hebt gedaan bij panden met ontbrekende data, in plaats van ze weg te middelen. En zorg dat de hele bewerking in code of in een gedocumenteerde processtap staat, zodat iemand anders hem over een jaar kan herhalen.
Wat dit niet is
Dit is geen pleidooi voor een dashboard. De meeste vastgoedportefeuilles hebben er al twee, en het probleem zit niet in de weergave maar in de herkomst van het getal. Een dashboard boven onbetrouwbare invoer maakt de onbetrouwbaarheid alleen sneller zichtbaar voor meer mensen.
Het is ook geen voorspelling over wat er in 2027 in het Bbl komt te staan. Dat weet ik niet en je ook niet. De hele redenering hierboven gaat er juist van uit dat de eisen nog schuiven, en dat is geen risico dat je wegneemt maar een eigenschap waar je omheen bouwt.
De vraag om mee te beginnen is klein genoeg om deze week te stellen. Kun je vandaag, zonder iemand te bellen, per gebouw laten zien waar het verbruikscijfer vandaan komt en wanneer het is gemeten? Als het antwoord nee is, dan is dat het eerste dat verandert. De deadline is 2030, maar het werk begint bij de herkomst van een getal.