El modelo de ROI de reforma que no sobrevive al edificio

Cada decisión de reforma —aislamiento, aerotermia, solar— viene con un modelo de ROI. Casi todos se construyen sobre medias regionales, y las medias regionales son donde el dinero de la reforma desaparece en silencio. El número parece fiable y describe un edificio que no es el tuyo.

El modelo es regional. El edificio es concreto.

Una amortización de aerotermia calculada sobre una demanda de calefacción "media" presupone una envolvente, un patrón de ocupación y un clima que tu activo concreto quizá no comparta. Fállate un 20 por ciento en la demanda y una amortización de nueve años se convierte en catorce — o al revés, y descartas una reforma que se habría pagado en seis.

Dónde se rompen los modelos

• Demanda de calefacción y refrigeración sacada de medias por tipo de edificio, no del histórico del propio contador.
• Ocupación asumida según proyecto, no según lo que los inquilinos hacen de verdad.
• Precios de la energía mantenidos planos — cuando son la variable más volátil de todo el modelo.
• Subvención asumida al tipo de titular, no a lo que el edificio realmente cumple.

Cada supuesto es defendible por separado y catastrófico en combinación. Un caso de negocio de reforma es el producto de cuatro supuestos, así que un error del 20 por ciento en cada uno no se suma — se multiplica.

Modela desde el contador, no desde el folleto

Las reformas que se pagan son las que se modelan sobre el histórico de consumo del propio edificio, su ocupación real y un escenario de precios que de verdad te creas. Es más lento que la calculadora del folleto. También es la diferencia entre una decisión de inversión y una suposición disfrazada de hoja de cálculo.

Un ROI de reforma construido sobre medias regionales es preciso sobre un edificio que no existe. Modela el que tienes.

Los gestores de activos que reforman bien no tienen mejores instaladores. Tienen mejores datos de entrada — y saben qué edificios dejar en paz.